Инвестиции в недвижимость на Бали в 2026 году: как иностранцу не потерять деньги

Если иностранец хочет инвестировать в недвижимость на Бали, важно смотреть не только на цену объекта, красивую презентацию и обещанную доходность.

Сначала нужно понять, как именно будет оформлена сделка, какой статус будет у земли, можно ли использовать объект под аренду, подходит ли участок по зонированию и как будет считаться реальная доходность после налогов, управления и расходов на содержание.

Иностранец не может купить землю в Индонезии в прямую собственность как Hak Milik. Право собственности на землю в этом формате доступно только гражданам Индонезии.
Поэтому для иностранца обычно рассматривают три рабочие схемы: leasehold, Hak Pakai и HGB через PT PMA. Каждая схема подходит под разные задачи.

Ошибка в выборе может привести к тому, что объект формально есть, деньги вложены, но использовать его как инвестиционный актив нормально не получится.

Иностранец не может купить землю на Бали в прямую собственность.
Основные варианты для иностранца:

На Бали нельзя легально оформить землю в полную прямую собственность на иностранца.

Речь именно о Hak Milik – праве собственности на землю. Такой формат доступен только гражданам Индонезии. Если иностранец пытается оформить землю через местного номинального владельца, это не делает сделку безопасной.

Номинальная схема может выглядеть просто: земля оформляется на индонезийца, а иностранец получает отдельные договорённости. На практике это слабая конструкция. Если местный партнёр решит воспользоваться ситуацией, продать объект, изменить условия или вступить в конфликт, у иностранца может не оказаться реального контроля.

Поэтому вопрос нужно ставить не “как купить землю на себя”, а какая легальная схема подходит под вашу цель: долгосрочная аренда, Hak Pakai при наличии подходящего иммиграционного статуса или структура через PT PMA.

KITAS и KITAP здесь уместны именно в контексте Hak Pakai. Для иностранца, который хочет оформить жильё на своё имя, важен не просто паспорт, а наличие иммиграционных документов в Индонезии. KITAS – временное разрешение на пребывание. KITAP – постоянное разрешение на пребывание. Но сам факт KITAS или KITAP не отменяет остальные условия: тип объекта, стоимость, статус земли, ограничения по использованию и цель покупки.

Для иностранного инвестора обычно рассматривают три варианта.

Выбор схемы зависит не от того, что “выгоднее на бумаге”. Он зависит от цели: личное проживание, пассивный доход, краткосрочная аренда, масштабирование, управление объектами или полноценный бизнес.

Это самый доступный вариант входа для иностранца. Обычно не нужна корпоративная структура, стартовый бюджет ниже, а сама сделка проще, чем покупка через PT PMA.

Leasehold может подойти, если цель – получить объект для личного проживания или для арендной модели без сложной корпоративной структуры.

Но у leasehold есть важный риск: через 25-30 лет условия придётся пересматривать. Если цена продления не зафиксирована заранее, собственник земли может поставить новые условия.

До подписания договора нужно проверить:

Hak Pakai может использоваться иностранцем для жилья при наличии подходящих иммиграционных документов. В регулировании указано, что иностранцы, которые могут иметь жилой дом или жильё, должны иметь иммиграционные документы по законодательству Индонезии.
На практике это может быть KITAS или KITAP, если остальные условия по объекту и статусу земли тоже соблюдены.

Для Бали в действующих ограничениях по минимальной стоимости жилья для иностранцев обычно указывают:

Для иностранца это обычно означает структуру через PT PMA – компанию с иностранным капиталом.

HGB через PT PMA подходит тем, кто хочет выстроить не просто покупку одного объекта, а более устойчивую инвестиционную или бизнес-модель.

Этот вариант может быть нужен, если вы:

• покупаете второй или третий объект;
• планируете управлять недвижимостью как бизнесом;
• хотите запускать аренду через компанию;
• планируете нанимать персонал;
• хотите открыть управляющую компанию;
• хотите масштабировать модель;
• хотите держать актив в корпоративной структуре.

Но PT PMA – это не просто “оболочка для покупки”. У компании должны быть:

• правильный KBLI;
• корректный NIB через OSS;
• подходящий адрес;
• инвестиционная структура;
• налоговая отчётность;
• отчёты LKPM;
• понятная роль иностранца;
• подходящий KITAS / ITAS, если иностранец управляет или работает в компании.

Если компания открыта неправильно, проблема может появиться позже: при банке, OSS, лицензировании, налогах, изменении документов или проверке.

Минимальное участие в капитале и инвестиционный план нельзя считать одной универсальной цифрой для всех сделок. Расчёт зависит от структуры PT PMA, долей участников, KBLI, количества локаций, требований к капиталу, инвестиционного плана и того, какую деятельность компания фактически будет вести через объект.

Поэтому перед покупкой через PT PMA нужно отдельно проверять не только объект, но и всю корпоративную модель.

Для инвестиций в недвижимость на Бали зонирование часто важнее цены объекта.

Доходность в презентации почти всегда выглядит лучше, чем реальная доходность после налогов, управления и содержания.

Если в буклете указано 10-14% годовых, это не значит, что инвестор получит эти деньги на руки. Нужно считать чистую доходность.

Доходность зависит не только от района. Она зависит от цены входа, зонирования, формата объекта, управления, загрузки, налогов и расходов.
Но по рынку Бали чаще всего смотрят на несколько основных направлений.

Большинство проблем с недвижимостью на Бали появляются не потому, что объект плохой. Они появляются потому, что объект не проверили до сделки.

Перед подписанием договора нужно проверить минимум эти блоки.

Напишите Sunrise Business. Мы сначала проверим объект, зонирование, схему владения, статус земли, налоги, реальную доходность, структуру управления и возможные риски по аренде.

Если объект подходит, можно двигаться дальше. Если в структуре есть слабое место, лучше узнать об этом до сделки, а не после оплаты.
Так вы не тратите деньги на объект, который красиво выглядит в презентации, но не работает как безопасная инвестиция.