Зонирование на Бали в 2026 году: как проверить участок до аренды, покупки или открытия бизнеса

Если вы открываете бизнес на Бали, выбираете офис, арендуете виллу под коммерческий проект, покупаете землю или хотите сдавать объект через Airbnb и Booking, сначала нужно проверить зонирование. Т.е. убедиться в том, что земля, которую вы планируете использовать, подходит под вашу деятельность.

Зонирование показывает, можно ли на конкретном участке: жить, строить виллу, открыть кафе, принимать туристов, вести офисную деятельность, размещать гостей, хранить товар, строить коммерческий объект или оставить землю под сельское хозяйство.

Ни в коем случае нельзя выбирать локацию только по красоте, району или цене.
На Бали два участка на одной улице могут иметь разный статус. Один может подходить для туристического размещения, второй – только для жилого использования, третий – под сельскохозяйственную землю, где коммерческий проект не пройдёт разрешения.

В 2026 году зонирование напрямую связано с OSS, NIB, адресом компании, разрешениями, документами на здание, Airbnb, Booking, банком и проверками.
Если зона не подходит, то пытаться открыть компанию на таком адресе – огромная ошибка.

Зонирование – это правило, которое определяет, для чего можно использовать конкретный участок земли.

Для бизнеса на Бали это один из первых вопросов.
Не после: регистрации PT PMA, подписания договора аренды, покупки виллы, запуска карточки на Airbnb. А ДО всего этого.

В Индонезии для этого используются планы территории. На уровне провинции Бали действует план территории на 2023–2043 годы. Он утверждён Perda Provinsi Bali No. 2 Tahun 2023.

Для конкретной проверки бизнеса важен детальный план территории. Через интерактивный раздел RDTR в OSS предприниматель может смотреть, какие виды деятельности разрешены для конкретной локации, если такая карта уже доступна в системе.

На Бали такие карты подключены не везде. На начало февраля 2026 года, в провинции было утверждено 34 детальных плана территории, 28 из них уже интегрированы с OSS, а покрытие по площади составляло 31,49% территории провинции.

Если детальный план по участку уже есть и подключён к OSS, система может проверить адрес быстрее. Если карты нет или она не интегрирована, может потребоваться отдельное подтверждение соответствия локации через уполномоченный орган. В таком случае предприниматель получает подтверждение через проверку документов и техническое рассмотрение.

PT PMA – это индонезийская компания с иностранным капиталом. Такой формат используют иностранцы, которые хотят легально владеть бизнесом, получать разрешения, открывать корпоративный счёт, оформлять сотрудников и вести деятельность официально.

Проще говоря, PT PMA нужна тогда, когда иностранец хочет не просто жить на Бали, а именно запускать бизнес в Индонезии: кафе/ресторан, недвижимость, магазин, консалтинг, производство, сервисную компанию или другой коммерческий проект.

Важно понимать: PT PMA должна быть открыта под конкретную деятельность. Именно поэтому до регистрации нужно понять, чем бизнес будет заниматься, какие коды деятельности ему нужны и какие разрешения могут потребоваться.

Зонирование влияет почти на все ключевые шаги:

Если зона не подходит, то сложности появятся сразу.

Компания не сможет получить даже базовую регистрацию. Не говоря о том, чтобы оформить дополнительное разрешение, зарегистрировать плательщика НДС, открыть счёт, пройти верификацию на платформе или продать объект. Ничего не выйдет, потому что адрес не подходит.

Есть два уровня, которые важно не путать.

На уровне всей провинции Бали действует план территории 2023–2043 годов. Он задаёт общий порядок использования пространства на Бали.

Для конкретного бизнеса важнее детальная карта. Именно она показывает, можно ли на конкретном участке вести нужную деятельность.

OSS даёт доступ к интерактивной проверке таких карт, где предприниматель может посмотреть разрешённые виды деятельности для локации, если карта уже доступна в системе. Если недоступна, то нужно подтверждение через проверку документов и техническое рассмотрение.

OSS – это государственная система, через которую бизнес получает регистрационные и разрешительные документы.

Когда компания добавляет деятельность и адрес, система проверяет не только саму компанию. Она также смотрит, подходит ли локация под заявленную деятельность.
В PP 28/2025 закреплена работа риск-ориентированной системы бизнес-разрешений, включая требования по базовым разрешительным условиям и процедурам через OSS.

На практике это означает:

• вы указываете адрес бизнеса;
• выбираете код деятельности;
• OSS проверяет локацию;
• если по участку есть подключённый детальный план, проверка может идти через систему;
• если участок не подходит, нужное разрешение не придет;
• если карты нет или она не подключена, может потребоваться отдельное подтверждение через уполномоченный орган.

После ввода данных система OSS проверяет соответствие локации детальному плану территории, а при соответствии выдаётся подтверждение.
Поэтому нельзя сначала выбрать адрес, а потом надеяться, что OSS всё примет.
Сначала участок. Потом код деятельности. Потом адрес. Потом регистрация.

Подтверждение соответствия локации – это документ или результат проверки, который показывает, что выбранный участок подходит под заявленную деятельность.
В документах это отображается в терминах (официальные названия).

Для бизнеса это важный момент: отсутствие автоматической карты (загруженной карты зонирования) в OSS не означает, что участок можно использовать как угодно.

Это означает, что проверка может занять больше времени и потребовать дополнительных документов.

Для туризма на уровне провинциального плана Бали есть отдельное регулирование туристических зон. Perda No. 2 Tahun 2023 указывает, что статья 95 связана с направлением развития туристических зон и устойчивого туризма на Бали.

Но для конкретного объекта всё равно нужно смотреть не общую статью, а участок.
Один район может быть туристическим по репутации, но конкретная земля может не подходить для размещения гостей или коммерческого объекта.

На Бали часто говорят о розовой, жёлтой или зелёной зоне.

Для бытового разговора это удобно. Но для документов такого описания недостаточно.

Проблема в том, что цвет на карте не всегда объясняет все ограничения:

• какая именно деятельность разрешена;
• можно ли строить;
• можно ли принимать туристов;
• можно ли открыть кафе;
• можно ли оформить PBG;
• можно ли получить SLF;
• можно ли использовать адрес для PT PMA;
• можно ли получить разрешения через OSS;
• есть ли ограничения по высоте, плотности, отступам, доступу к дороге или назначению здания.

Детальные планы территории включают не только назначение зоны, но и параметры использования пространства и требования к зданиям.
Поэтому цвет – только первый фильтр.

Для решения нужен полный разбор участка: координаты, зона, допустимые виды деятельности, параметры строительства, доступ к дороге, назначение объекта и связь с выбранным кодом деятельности.

Бывает даже так, что на одном участке часть защищена по закону (например, часть нужного участка проходит рядом со священной рекой или храмом). И в этом месте строить нельзя.

Юридический адрес компании должен подходить под деятельность.

• Если PT PMA открывает офис, адрес должен подходить для этого офиса.
• Если компания управляет виллами, нужно проверять не только адрес офиса, но и локации объектов.
• Если компания открывает кафе, ресторан, магазин, салон, склад или туристический объект, адрес должен соответствовать этой деятельности.

Понятно, когда предприниматель выбирает дешёвый виртуальный офис, а потом использует компанию для бизнеса, который привязан к реальному объекту. Но такой способ экономии чаще всего оборачивается дополнительными финансовыми тратами на исправление документов и оплату возникающих штрафов.

Поэтому крайне важно, в первую очередь, убедиться в том, подходит ли выбранная локация под бизнес или нужно искать другой участок/помещение.

Перед подписанием договора аренды, leasehold-сделки или покупки бизнеса нужно проверить минимум эти пункты.

Если объект уже работает, проверьте не только будущий план, но и текущую деятельность.

Иногда проблема не в том, что проект нельзя сделать вообще. Проблема в том, что текущие документы не соответствуют тому, как объект уже зарабатывает.

Напишите Sunrise Business.

Сначала мы проверим участок: координаты, зону, допустимую деятельность, связь с OSS, адрес для PT PMA, документы здания, риски для Airbnb и Booking, банк, налоги и будущие разрешения.
После этого будет понятно, подходит ли объект под ваш бизнес или вы рискуете вложиться в локацию, через которую потом нельзя нормально работать.

Так вы не подписываете договор вслепую и не узнаёте о проблеме после ремонта, запуска рекламы или первых бронирований.