Airbnb и Booking на Бали в 2026 году: как иностранцу сдавать виллу легально

Если иностранец хочет сдавать виллу на Бали через Airbnb, Booking или другие онлайн-платформы, важно понимать: сама платформа не запрещена. Но объект, который выходит на платформу и принимает бронирования, должен быть оформлен правильно.

После 31 марта 2026 года требования к туристическому размещению начали применять жёстче. Государство смотрит не только на листинг в Airbnb или Booking, а на всю структуру: кто получает доход, через какую компанию работает объект, какой KBLI выбран, есть ли NIB, подходит ли адрес, сдаются ли отчёты и платятся ли налоги.

Ошибка может привести к тому, что объект формально есть на платформе, бронирования идут, но юридически модель собрана неправильно. В этом случае риск возникает не только у бизнеса, но и у самого объекта.

Сдавать виллу через Airbnb или Booking иностранцу можно, но не как физическому лицу напрямую.

Если иностранец получает доход от краткосрочной аренды в Индонезии, это уже коммерческая деятельность. Для иностранного инвестора такая деятельность должна быть оформлена через правильную юридическую структуру. По индонезийскому закону иностранные инвестиции для ведения бизнеса обычно должны быть оформлены через компанию с ограниченной ответственностью в Индонезии.

Для такой модели обычно нужна PT PMA – компания с иностранным капиталом. Но самой PT PMA недостаточно. У компании должен быть правильный код деятельности (по новой системе KBLI 2025), идентификационный номер бизнеса, оформленный через OSS, налоговый номер, отчётность, подходящий адрес и возможность вести именно тот формат аренды, который действительно происходит.

После 31 марта 2026 года правительство Индонезии и OTA договорились, что туристическое размещение, которое продаётся через платформы, должно иметь разрешения. Если объект не соответствует требованиям, его продажи через OTA могут быть остановлены.

До 2026 года рынок краткосрочной аренды на Бали часто работал по принципу: сначала запустить объект, получить бронирования, а доводить документы до ума после получения первых денег (по возможностям).

Для части объектов это могло продолжаться годами. Вилла стояла на Airbnb или Booking, гости приезжали, деньги поступали, а юридическая структура оставалась слабой или неполной.

После 31 марта 2026 года подход стал строже. Государство начало смотреть не на один отдельный документ, а на всю модель сразу:

• кто ведёт деятельность;
• кто получает доход;
• есть ли компания;
• какой KBLI указан;
• есть ли NIB;
• подходит ли объект под туристическое размещение;
• соответствует ли адрес зонированию;
• сдаются ли отчёты;
• выполняются ли налоговые обязанности.

То есть проблема не в самой платформе. Проблема в том, может ли конкретный объект законно арендоваться через эту платформу.

Размещение виллы на Airbnb или Booking с получением дохода – это не просто “сдать своё жильё”. Для Индонезии это коммерческая деятельность.

Если доход от краткосрочной аренды получает иностранное физическое лицо напрямую, это значит, что иностранец фактически ведёт бизнес в Индонезии без подходящей юридической структуры.
Поэтому для иностранца безопасная модель обычно строится через PT PMA.

PT PMA в такой структуре:

Без этого доход от аренды может выглядеть, как доход иностранного физлица от коммерческой деятельности в Индонезии, а это уже незаконно и чревато серьёзными последствиями.

Для краткосрочной аренды через Airbnb, Booking и другие OTA нужна структура, которая соответствует реальному формату работы объекта.

Минимально нужно проверить:

OSS работает по системе лицензирования на основе риска. PP 28/2025 регулирует бизнес-лицензирование, включая базовые требования, разрешения, PB UMKU, OSS, надзор и санкции.

Поэтому нельзя смотреть только на наличие NIB. Безусловно, это важный документ, но не всегда достаточный для полноценной работы.

KBLI должен соответствовать тому, что фактически делает компания. Для аренды вилл это особенно важно, потому что разные модели могут выглядеть одинаково для клиента, но по документам быть разными.

Например:

• долгосрочная аренда;
• краткосрочная аренда;
• туристическое размещение;
• управление виллой;
• приём бронирований;
• работа через Airbnb, Booking и другие OTA;
• дополнительные услуги гостям;
• смешанная модель.

Для клиента всё это может называться “сдавать виллу”. Но для OSS, KBLI, лицензирования и налогов это разные ситуации.
Если KBLI не соответствует реальной деятельности, компания может иметь NIB, но не иметь права вести именно тот формат бизнеса, который фактически ведёт.

Ошибка здесь опасна тем, что объект может быть на платформе, бронирования могут идти, но проблема появится при проверке, обновлении данных в OSS, открытии счёта, оформлении лицензий, отчётности или изменении структуры. И повлечёт за собой штрафы и приостановку деятельности.

Многие иностранные инвесторы проверяют компанию, но не проверяют землю.

Это ошибка.

На Бали важно не только то, какая компания оформлена и какой KBLI выбран. Важно, можно ли вообще использовать конкретный участок под краткосрочное коммерческое размещение.
Если участок относится к зоне, где коммерческое туристическое размещение не допускается, то лучше выяснить это заранее и решить проблему до полноценного оформления. Нельзя рассчитывать, что это решится потом.

Особенно внимательно нужно проверять объекты в популярных районах Бали, где много вилл и краткосрочной аренды: Чангу, Берава, Семиньяк, Убуд, Улувату, Джимбаран, Нуса-Дуа и другие туристические зоны.

После регистрации PT PMA работа не заканчивается.
Компания должна вести налоговую и инвестиционную отчётность. Это касается даже тех случаев, когда бизнес только запускается или ещё не вышел на стабильную прибыль.

Обычно нужно учитывать:

• налоговую отчётность компании;
• налог на прибыль;
• НДС при достижении соответствующих условий;
• отчёты LKPM;
• корректность платежей;
• разделение личных и корпоративных доходов;
• подтверждение фактической деятельности компании.

Для бизнеса на Airbnb и Booking это важно: если объект приносит доход, но отчётность не ведётся, возникнут вопросы со стороны налоговой и других госструкрур.

Если вилла уже размещена на Airbnb, Booking или другой платформе, нужно проверить не только сам листинг.
Проверьте:

Если хотя бы один пункт неясен, модель лучше проверить до следующего изменения, проверки, блокировки листинга или проблемы с банком.

Напишите Sunrise Business.
Мы сначала разберём вашу модель: кто получает доход, через какую структуру работает объект, какой KBLI нужен, есть ли NIB, подходит ли адрес, что с зонированием, налогами, LKPM и управляющей компанией.

Если структура уже есть, проверим, можно ли через неё продолжать работать. Если структура слабая, покажем, где именно риск и что нужно исправить.
Так вы не тратите деньги на модель, которая формально работает только до первой серьёзной проверки.