Что изменилось для бизнеса в Индонезии в 2026 году: что проверить владельцам PT PMA, инвесторам и девелоперам

В 2026 году в Индонезии не появилось одного нового закона, который полностью изменил правила ведения бизнеса для иностранцев.

Раньше многие вопросы проходили формально. Компания открыта, NIB есть, адрес указан, коды деятельности добавлены, счёт открыт — значит, можно работать.
Сейчас этого уже недостаточно.

Проверяют не только наличие документов. Проверяют, совпадают ли документы с реальной деятельностью компании: чем бизнес занимается, где работает, какие сотрудники у него есть, какие лицензии нужны, какие объекты используются, какие платежи проходят через банк и насколько всё это соответствует заявленным данным.

Для PT PMA, инвесторов, девелоперов и владельцев бизнеса на Бали это означает одно: компанию нужно регулярно проверять, а не вспоминать о документах только перед банком, продлением KITAS, продажей проекта или спором с партнёром.

В 2026 году для бизнеса в Индонезии стало важнее не просто иметь документы, а поддерживать их в актуальном состоянии.

Особенно важно проверить:

• подходят ли выбранные коды деятельности под фактический бизнес;
• можно ли использовать код 68111 для вашей модели недвижимости;
• правильно ли оформлена краткосрочная аренда;
• подходит ли юридический адрес под деятельность компании;
• нужен ли реальный офис вместо виртуального адреса;
• подтверждаются ли заявленные инвестиции и капитал;
• закрыт ли новый годовой корпоративный отчёт через AHU;
• есть ли PBG и SLF по объектам;
• совпадает ли роль иностранного сотрудника с его KITAS;
• готова ли компания к банковской проверке;
• нет ли рисков в отношениях между инвестором и девелопером.

Бизнес мог измениться. Правила могли начать применяться строже. Банк мог обновить внутренние проверки. Платформы могли начать запрашивать больше данных. OSS мог начать внимательнее смотреть на адрес, коды деятельности и лицензии.

Поэтому владельцу PT PMA нужно хотя бы раз в год сверять компанию с реальностью.

За последний год в Индонезии многие требования не появились с нуля. Они существовали и раньше.

Изменилась практика.

Государственные органы, банки, лицензирующие системы и цифровые платформы стали чаще проверять не только документы, но и фактическую работу компании.

• Если компания заявила один вид деятельности, а по факту занимается другим, это стало заметнее.
• Если PT PMA указала один адрес, но реальная деятельность идёт в другом месте, это может создать вопросы.
• Если иностранец оформлен на одну роль, а фактически выполняет другую работу, риск вырос.
• Если объект недвижимости продаётся инвесторам или сдаётся туристам, но у него не закрыты документы по зданию, это может стать проблемой при продаже, проверке, платформе или банке.
• Если у компании заявлен капитал, но нет подтверждения инвестиций и движения средств, это тоже может вызвать вопросы.

Одно из заметных изменений коснулось рынка недвижимости.

KBLI 68111 раньше часто использовали в разных моделях работы с недвижимостью. Через него пытались закрывать разные задачи: владение, управление, аренду, инвестиционные проекты и сопутствующие операции.

В 2026 году регистрация новых PT PMA с этим видом деятельности стала сложнее.
Для бизнеса это означает: старый подход, когда код 68111 использовали почти как универсальное решение для недвижимости, больше не стоит считать безопасным.

Если проект связан с недвижимостью, нужно заранее понять:

• что именно делает компания;
• владеет ли она объектом;
• управляет ли объектом;
• сдаёт ли объект краткосрочно;
• работает ли с долгосрочной арендой;
• продаёт ли недвижимость;
• привлекает ли инвесторов;
• какие лицензии понадобятся;
• можно ли иностранной компании вести такую деятельность.

Многие проекты, которые раньше запускали по стандартной схеме, теперь требуют отдельной юридической проверки и подбора другой структуры.

Особенно это важно для компаний, которые работают с виллами, инвестиционными объектами, управлением недвижимостью, арендой и девелоперскими проектами.

В 2026 году регуляторы продолжают разделять разные модели аренды и размещения.
Это уже не один общий рынок аренды.

Нужно отдельно смотреть:

• гостиничную деятельность;
• краткосрочную аренду;
• долгосрочную аренду недвижимости.

Для бизнеса это важно, потому что разные модели требуют разных документов, кодов деятельности, лицензий и налогового оформления.

Если компания сдаёт объект туристам на несколько ночей через Airbnb, Booking.com или другие платформы, это не то же самое, что долгосрочная аренда жилого дома.

Если объект работает как гостиничный продукт, принимает гостей, даёт сервис, ведёт календарь бронирований и получает отзывы, документы должны соответствовать этой деятельности.

Перед запуском проекта нужно заранее ответить на несколько вопросов:

• как именно будет сдаваться объект;
• кто будет принимать бронирования;
• через какие платформы будет идти продажа;
• кто будет получать деньги;
• кто будет отвечать перед гостем;
• какой код деятельности нужен;
• какие лицензии потребуются;
• какие налоги появятся.

Если эти вопросы не закрыть до запуска, бизнес может столкнуться с необходимостью перестраивать документы уже после начала работы.
Это дороже и сложнее, чем проверить структуру заранее.

В 2026 году выросло внимание к фактическому присутствию компании.

Для многих видов деятельности формального адреса уже недостаточно.

Банк, лицензирующий орган или государственная система может спросить:

• где компания реально работает;
• можно ли подтвердить адрес;
• есть ли офис;
• есть ли сотрудники;
• можно ли связать адрес с деятельностью компании;
• подходит ли адрес под код деятельности;
• можно ли по этому адресу открыть счёт или получить лицензию.

Виртуальные адреса не исчезли полностью. Но требования к ним стали строже.

Особенно внимательно нужно проверять адрес, если компания:

• открывает корпоративный банковский счёт;
• получает новую лицензию;
• работает в регулируемой сфере;
• оформляет иностранцев;
• проходит банковскую проверку;
• использует адрес для регистрации плательщиком НДС;
• работает с недвижимостью, туризмом или объектами размещения.

Ошибка возникает, когда предприниматель выбирает самый дешёвый адрес, а потом пытается через него открыть банк, получить лицензию или подтвердить реальное присутствие бизнеса.
Правильный порядок другой: сначала вид деятельности, потом требования к адресу, потом выбор офиса или другого формата адреса.

Для отдельных видов деятельности уже сейчас лучше сразу рассматривать реальный офис, а не стандартный виртуальный адрес.

Раньше многие предприниматели воспринимали капитал PT PMA как формальное требование при регистрации компании.

Компания указывала сумму в документах, после чего к этому вопросу редко возвращались.
В 2026 году подход меняется.

При банковских процедурах, лицензировании и корпоративных проверках всё чаще смотрят не только на размер заявленного капитала, но и на подтверждение реальных инвестиций в компанию.

Для PT PMA важно заранее понимать:

• как будет подтверждаться капитал;
• какие деньги реально внесены;
• какие документы показывают инвестиции;
• как компания использовала средства;
• совпадает ли заявленная структура с реальными вложениями;
• можно ли показать движение средств банку или проверяющему.

Документы по инвестициям нужно хранить.
Это могут быть банковские платежи, договоры, инвойсы, акты, документы по оборудованию, ремонту, покупке активов, аренде, строительству или другим расходам компании.

Если компания была открыта давно, стоит проверить, насколько фактическая картина совпадает с данными, которые указаны в документах.
Особенно перед банком, лицензированием, привлечением инвестора, продажей компании или проверкой.

В 2026 году для PT и PT PMA появился новый обязательный корпоративный отчёт через систему AHU/SABH.
Этот отчёт нужно отличать от налоговой и бухгалтерской отчётности.

Для подачи такого отчёта компании нужно провести годовое собрание акционеров, утвердить годовой отчёт компании и оформить корпоративные документы.

Для владельцев PT PMA это стало ещё одной обязанностью после стандартной отчётной кампании.
Не стоит откладывать этот отчёт на последние месяцы переходного периода.

Особенно если компания:

• работает с банком;
• меняет структуру участников;
• продлевает KITAS иностранцам;
• планирует новые лицензии;
• готовится к привлечению инвестора;
• продаёт долю или весь бизнес;
• давно не обновляла корпоративные документы.

Если компания регулярно меняет структуру, открывает новые направления или оформляет иностранцев, лучше закрыть годовой корпоративный отчёт заранее.

Несколько лет назад компании часто добавляли много кодов деятельности на будущее.
Предприниматель открывал PT PMA и сразу просил добавить всё, что может когда-нибудь понадобиться.

В 2026 году такой подход стал другим.
Регуляторы всё чаще смотрят, соответствует ли фактическая деятельность компании выбранным кодам и полученным лицензиям.

Само наличие кода деятельности не означает, что компания может спокойно делать всё, что хочет.
Каждый код должен соответствовать реальному бизнесу и планируемым операциям компании.

Например:

• компания указала консалтинг, но фактически управляет виллами;
• компания указала недвижимость, но сдаёт объект туристам посуточно;
• компания добавила код на будущее, но не получила нужные разрешения;
• компания продаёт услуги в соцсетях, которых нет в её документах;
• компания изменила бизнес-модель, но не обновила данные.

Такую проверку стоит делать регулярно.
Особенно перед:

• получением лицензий;
• открытием банковского счёта;
• запуском нового направления;
• привлечением инвестора;
• продажей бизнеса;
• проверкой;
• продлением статусов иностранцев;
• переходом на новые требования.
• Если реальная деятельность уже не совпадает с KBLI, нужно исправлять структуру до запроса от банка или государственного органа.

Для девелоперов, управляющих компаний и инвесторов в недвижимость в 2026 году особенно важны документы по объектам.

В первую очередь это касается:

• вилл;
• гостиничных объектов;
• коммерческой недвижимости;
• инвестиционных проектов;
• объектов на стадии строительства;
• объектов, которые продаются инвесторам;
• объектов, которые планируют размещать на платформах бронирования.

PBG и SLF постепенно становятся обязательными документами для нормальной работы объекта.
Если объект построен, продаётся, сдаётся, принимается банком, проверяется платформой или передаётся инвестору, вопрос по разрешительной документации уже нельзя откладывать.

Отдельный фактор — платформы бронирования.
По имеющейся информации, начиная с августа 2026 года Airbnb и Booking.com будут усиливать требования к объектам и внимательнее смотреть на наличие лицензий и разрешительных документов.
Для владельцев и девелоперов это означает: документы по объекту нужно проверять заранее.

Не стоит ждать момента, когда:

• объект выставят на продажу;
• покупатель приведёт юриста;
• банк запросит документы;
• платформа попросит подтверждение;
• гость подаст жалобу;
• начнётся проверка.

Если PBG или SLF отсутствуют, исправление может занять много времени. В некоторых случаях быстро исправить ситуацию не получится.

Иммиграционные органы продолжают внимательно смотреть на связь между компанией, должностью иностранца и его статусом.

Проверяют не только наличие KITAS.

Проверяют:

• чем занимается компания;
• какая должность указана у иностранца;
• что человек делает по факту;
• соответствует ли его работа деятельности компании;
• подходит ли выбранный тип KITAS;
• есть ли разрешение на работу, если оно требуется;
• не выполняет ли человек функции, которые не соответствуют его статусу.

Особенно внимательно нужно проверять нестандартные профессии и новые форматы бизнеса.
Например:

• консультанты;
• тренеры;
• специалисты в wellness;
• креативные специалисты;
• эксперты в новых digital-направлениях;
• иностранцы в туристических и сервисных проектах.

Перед оформлением KITAS нужно проверять не только возможность получить визу.
Нужно понять, подходит ли конкретная должность под деятельность компании и фактическую роль человека.

Если компания зарегистрирована под один вид деятельности, а иностранный специалист выполняет работу в другой сфере, это создаёт риск.

За последние два года выросло количество ситуаций, где инвесторы сталкиваются с проблемами по девелоперским проектам.

Чаще всего речь идёт о таких вопросах:

• перенос сроков строительства;
• изменение концепции проекта;
• отсутствие нужных лицензий;
• отклонение фактической реализации от первоначальных обещаний;
• задержки с документами;
• изменения в стоимости строительства;
• недостаточная подготовка девелопера;
• изменение рыночной ситуации.

Важно понимать: не каждая такая ситуация означает мошенничество.

Часто проблема возникает из сочетания нескольких факторов:

• регулирование изменилось;
• лицензии получают дольше;
• финансовая модель была слишком оптимистичной;
• девелопер плохо подготовился к рынку;
• стоимость строительства выросла;
• документы по земле или объекту оказались сложнее, чем обещали;
• сроки были прописаны слишком мягко.

В итоге инвестору приходится выбирать между несколькими сценариями:

• ждать завершения проекта;
• договариваться о новых условиях;
• искать покупателя для своей инвестиции;
• переходить к юридическому урегулированию спора.

В последние месяцы выросло количество запросов на юридическую оценку инвестиционных договоров, аудит проектов и сопровождение переговоров между инвесторами и девелоперами.
Перед инвестированием нужно проверять не только земельный сертификат и документы компании.

Дополнительно нужно смотреть:

• PBG и другие разрешения;
• финансовую модель проекта;
• фактический этап строительства;
• опыт команды;
• договор;
• сроки;
• ответственность девелопера;
• условия возврата средств;
• что будет при задержке;
• что будет при изменении проекта.

Если инвестиция уже сделана, а проект начал отклоняться от первоначального плана, лучше провести независимую юридическую оценку как можно раньше.

Если коротко подвести итог, главное изменение 2026 года не в большом количестве новых запретов.

Главное изменение — в подходе к проверке.

Смотрят не только на то, есть ли документы.

Смотрят, совпадает ли реальная деятельность компании с тем, что указано:

• в лицензиях;
• в KBLI;
• в корпоративных документах;
• в налоговой отчётности;
• в банковских анкетах;
• в данных по адресу;
• в информации о сотрудниках;
• в описании бизнеса для клиентов;
• в документах по объектам.

Для владельцев PT PMA это означает: правильная структура компании стала важнее, чем раньше.

Компании, которые вовремя проверяют документы и обновляют структуру, обычно продолжают работать без серьёзных ограничений.
Компании, которые откладывают всё до банка, проверки, продажи бизнеса или конфликта, чаще сталкиваются с ситуацией, когда исправлять уже дорого и долго.

Минимум раз в год стоит проверять:

• лицензии;
• KBLI;
• корпоративные документы;
• юридический адрес;
• налоговый статус;
• документы по объектам;
• сотрудников и KITAS;
• банк;
• инвестиции и капитал;
• отчётность.

Такая проверка помогает найти проблемы до того, как их увидит банк, регулятор, инвестор, покупатель или партнёр.

Провести аудит компании стоит, если:

• компания открыта больше года назад;
• бизнес-модель изменилась;
• компания добавила новое направление;
• вы планируете открыть банковский счёт;
• банк уже запросил дополнительные документы;
• в компании есть иностранные сотрудники;
• компания работает с недвижимостью;
• компания управляет виллами или объектами размещения;
• компания сдаёт объекты через Airbnb или Booking.com;
• планируется привлечение инвестора;
• планируется продажа доли или бизнеса;
• у компании есть виртуальный адрес;
• вы давно не проверяли KBLI;
• вы не уверены, сдавались ли инвестиционные отчёты;
• у объектов нет понятного статуса по PBG и SLF;
• у вас есть спор с девелопером или партнёром.

Если вы сомневаетесь, что структура компании соответствует текущим требованиям, лучше проверить её до того, как появится внешний запрос.

Мы начинаем не с одного документа. Сначала нужно понять, как компания реально работает.

Sunrise Business проверяет:

• PT PMA и корпоративные документы;
• выбранные KBLI;
• соответствие KBLI фактической деятельности;
• юридический адрес;
• нужен ли компании реальный офис;
• капитал и подтверждение инвестиций;
• годовой корпоративный отчёт через AHU;
• инвестиционные отчёты;
• лицензии;
• документы по объектам;
• PBG и SLF;
• иностранных сотрудников и KITAS;
• банковские документы;
• налоговую часть;
• риски по инвесторам и девелоперам.

После проверки становится понятно:

• какие документы в порядке;
• что устарело;
• где есть риск;
• что нужно исправить срочно;
• какие действия можно отложить;
• что может создать проблему для банка, KITAS, лицензии, инвестора или проверки.

Задача — не просто собрать папку.
Нужно понять, выдержит ли компания реальную проверку: по деятельности, адресу, капиталу, сотрудникам, объектам, банку, налогам и корпоративным данным.

Если компания открыта давно или бизнес изменился, аудит лучше провести до следующего важного действия: банка, продления KITAS, привлечения инвестора, продажи бизнеса или запуска нового направления.

Напишите Sunrise Business.
Сначала мы проверим вашу PT PMA, KBLI, адрес, капитал, отчёты, лицензии, документы по объектам, иностранных сотрудников, банковские требования и налоговую часть.
После этого будет понятно, что уже в порядке, что нужно исправить и где есть риск для работы компании в 2026 году.
Так вы не ждёте, пока проблему найдёт банк, регулятор, инвестор, покупатель или партнёр.